Cải tạo nhà cũ cần giấy phép không? Lưu ý pháp lý và mức phạt mới nhất 2025

Akitek xin thông tin đến bạn như sau: Căn cứ theo điểm g, điểm h khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, khi sửa chữa, cải tạo nhà ở có hai trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Điều này thực sự là một bước đột phá kỳ diệu trong lĩnh vực xây dựng và quản lý đô thị!Thứ nhất, đối với những công trình sửa chữa, cải tạo hay lắp đặt thiết bị bên trong mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình. Bạn có thể tưởng tượng không? Những thay đổi này không hề ảnh hưởng đến độ bền vững của ngôi nhà, đồng thời cũng không làm biến đổi công năng sử dụng vốn có. Thêm vào đó, chúng không gây ra bất kỳ tác động tiêu cực nào tới môi trường xung quanh hoặc sự an toàn của chính tòa nhà. Điều đó thật đáng kinh ngạc!Thứ hai là những công trình sửa chữa và cải tạo mà chỉ ảnh hưởng đến kiến trúc mặt ngoài nhưng lại không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu nghiêm ngặt về quản lý kiến trúc. Hãy tưởng tượng một thành phố nơi mọi góc cạnh đều được chăm chút cẩn thận nhưng vẫn cho phép sự sáng tạo tự do nảy nở ở những khu vực ít bị giám sát hơn! Đây quả thực là cách mà luật pháp khéo léo cân bằng giữa bảo tồn cảnh quan đô thị và khuyến khích đổi mới sáng tạo.

Như vậy, các trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà cũ mà có các thay đổi như thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng; làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình, thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì đều bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp của bạn là xây mới lại nhiều hạng mục thay đổi công năng, từ nhà chỉ để ở, sang nhà hỗn hợp (vừa ở vừa cho thuê kinh doanh) nên bạn phải xin giấy phép xây dựng.

Cải tạo nhà cũ không xin phép phạt bao nhiêu?

Từ quy định trên có thể thấy, các công trình sửa nhà (ngoài hai trường hợp được miễn) đều phải xin giấy phép xây dựng. Căn cứ theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022 về vi phạm quy định về trật tự xây dựng, mức xử phạt đối với hành vi sửa nhà không xin giấy phép như sau:

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng.

– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng.

– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng.

Ngoài ra, nếu công trình đã sửa chữa xong, có nghĩa hành vi vi phạm đã kết thúc, sẽ buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm (điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP). Nếu công trình vẫn đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo mức nêu trên còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định như sau:

Nếu thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì:

– Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

– Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.

Hết thời hạn quy định, nếu tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng, người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà ở

Xin giấy phép xây dựng là một thủ tục hành chính bắt buộc làm trước khi xây dựng, sửa chữa nhà ở. Khi xin giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà ở, ngoài việc nộp hồ sơ thì bạn cần nộp thêm lệ phí xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở.

Lệ phí xin giấy phép xây dựng là bao nhiêu tùy thuộc vào mỗi tỉnh, thành khác nhau vì đây là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh. Vì vậy, ở mỗi tỉnh thành có mức thu phí xin giấy phép sửa chữa nhà ở là khác nhau.

Như vậy, ngoài các trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì các công trình, nhà ở khác đều phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công đồng thời phải chịu khoản lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Hồ sơ xin cấp phép sửa chữa nhà ở

Điều 47 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sữa chữa, cải tạo công trình, cụ thể như sau:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ (Mẫu số 01) – 01 trong các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở riêng lẻ theo quy định

– Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định

– Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình

Ngoài ra, đối với các công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Nơi nộp hồ sơ xin giấy phép sửa nhà là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có nhà ở riêng lẻ dự kiến được sửa chữa, cải tạo.